전세 보증금 월세 전환, 빚을 상환하고 이사를 고려중인 K씨 이야기

집 가격 하락기에는 집을 사지 않고 전세를 살려면 수요가 늘기 때문에 전세 가격이 올라간다고 알고 있었습니다.  그렇지만 최근 매매 가격과 함께 전세 가격도 동반 하락하고 있습니다. 월세 수요는 늘어나는 중입니다. 

 

1. 집주인 입장에선 ‘무이자 대출' 

전세보증금이 임대인 입장에서는 무이자 대출인 셈이다. 최근 금리가 급격하게 올라가자 주담보를 많이 받은 K 씨는 대출이자에 부담을 느껴 집을 전세로 내놓을까 생각중입니다.  본인은 저렴한 월세 가능한 지역으로 이주를 고려하고 있다고 합니다.   

 

이 경우, 집주인 K씨 입장에서는 임차인의 전세보증금은 ‘무이자 대출'인 셈입니다.  예를 들어 전세보증금이 4억이라 해보겠습니다.  주담보 대출 이자 8% 라면 연이자만 3200만 원입니다.  월 266만 원이죠.  원금을 갚을 생각은 전혀 할 수 없겠죠.  

 

 

이때 전세가 3억이해보죠.  전세금을 3억 중 2억을 K 씨의 설정을 지운다고 해봅시다.  빚은 4억에서 2억으로 줄어들겠죠.   세입자 입장에서는 120% 설정을 잡으면 2억 4천이고 본인 보증금 3억까지 더하면 총 5억 4천입니다.  만약 집이 경매로 넘어갈 경우 안전하게 50% 는 챙길 수 있어야 하니까, 집 가격이 10억 8천은 되어야 합니다.  

 

 

 

2. 손익이 있는건가? 

집주인 K 씨 입장에서는 연 1600만 원으로 금융비용을 아낄 수 있습니다.  대신 본인이 거주할 지역은 월 133만 원보다 저렴한 지역이어야겠지요.  만약 본인이 이주할 지역의 전세가 1억 5천만 원이라면 보증금 2천에 월세가 얼마일까? 

 

보증금 2천에, 나머지 1억3천만원 보증금을 월세로 전환하면 얼마일까요?  1억 3천만 원의 전월세 전환율 5% 로 계산하면 연세는 750만 원입니다.  12개월로 나누면 월세는 62만 원입니다.  따라서 K 씨가 빚 4억 중 2억을 세입자 보증금을 상환하고, 본인은 보증금 2천에 월세 62만 원짜리 월세를 살게 되면 연 850만 원 절약이 됩니다.  2년이면 1700만 원 정도 절약할 수 있습니다.  

 

3. 전월세 전환율 상승 가능

현재 금리가 금격하게 올라서 전세대출금리가 7% 에 육박하고 있습니다.  아직 전월세 전환율은 3~4% 에 머물러있지만, 결국에는 전세대출금리와 비슷한 수준까지 오르지 않을까 생각합니다. 따라서 앞에 대략 계산했던 K 씨의 경우 세입자의 보증금을 받아도 본인도 결국 월세, 전세를 살아야 하기에 큰 매리트는 없는 것입니다.  결국 집을 매각하거나 빚을 갚을 수 있는 방법을 강구하는 게 좋지 않을까 생각합니다.