아파트 양도세 면제기준 12억 초과분 계산방법

아파트 양도세 면제 기준이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정되었습니다.  이때 사용되는 기준은 아파트 ‘공시 가격'입니다.  공시 가격은 국토종합부 ‘부동산 공시 가격 알리미'에서 정보를 찾을 수 있습니다.  

 

1.  12억 초과분 양도차익만 계산하기

 

용어가 참 어렵습니다.  12억 초과분만 계산을 한다는 게 어떤 뜻일까요?  저도 한참 공부를 했습니다.  딱 필요한 부분만 간단하게 정리했습니다.  사례를 들어 설명해보겠습니다. 

 

• 초기 매입 가격 : 5억
• 최종 양도 가격 : 15억
• 필요경비 : 5천만 원

 

 

1) 일반적 착각

12억 원 초과분에만 과세하면 되니까, 15억 원에서 12억을 뺀 3억 원에 대한 과세라 생각하기 쉽습니다. 저도 그렇게 생각했습니다. 이렇게 계산하면 안 됩니다.  

 

 

 

2) 총 양도 가격에서 12억 초과분이 차지하는 비율은?

산수계산이 필요합니다.  

 

계산을 간편하게 하기 위해서 딱 떨어지는 숫자를 사용했습니다.  양도차익은 15억-5억-필요경비 5천만 원을 빼면, 최종 양도차익은 9억 5천입니다.  이 금액은 15억 원 전체에 해당하는 양도차익입니다.  우리는 여기에서 12억 원을 초과하는 양도차액을 구해야 합니다. 

 

 

어렸을 때 배운 산수를 떠올려야 합니다.  12억 원 초과분이 차지하는 비율은?  전체에서 초과분 비율을 찾으면 됩니다.  즉, 전체 15억 분에 (15억-12억=3억, 초과분) 이 차지하는 비율.  (15-12)/15 =3/15=1/5=0.2 만큼이 비율입니다.  산수입니다.  전 이것 이해하는데 몇십 분 걸렸습니다.  

 

자, 정리하면 양도차액 전체 금액 9억 5천 x (15-12)/15입니다.  이 금액에 10년 이상 보유, 10년 이상 거주하면 최대 80% 까지 특별공제가 이뤄집니다. 자세한 사항은 세무사 쪽에 상담을 해보시는 게 좋을 것 같습니다.   대략적으로 이 정도의 개념만 잡고 있어도 전문가들 설명을 이해하는데 도움이 많이 되실 겁니다.