아파트, 원룸 전세계약시 유의사항 5가지

전세 구할 때 눈뜨고 당하지 않기 위해 전세 계약할 때 주의할 점을 정리했습니다. 사기꾼들 수법이 장난 아니지만, 기본은 5가 지 패턴으로 정리할 수 있습니다.  특히 빌라, 원룸 전세 계약할 때 더 주의가 필요합니다.  쉽게 정리해보겠습니다.

 

1. 바지사장에게 집 매도 

집주인이 내 보증금을 가진다는 것은 결국 ‘무이자 대출'인 셈입니다.  고금리 시대에 이자 내지 않고 사용할 수 있는 돈인 셈이죠.  그렇지만 결국 ‘채무' 이죠.  임차인이 빌려준 돈이죠.  그런데 집주인이 나 몰래 집을 B에게 매도합니다.  새 집주인 B는 노숙자이거나, 경제적 능력이 전혀 없는 사람일 경우, 경매, 공매로 넘어갑니다.  이때 B에게 세금 연체가 돼있으면 내가 전입신고, 확정일자를 받았어도 미납된 국세가 선순위가 됩니다.  이런, 제길. 

 

 

정리하면, 잔금 치를 계약일에 전입신고, 확정일자를 받아도 그 효력은 익일, 즉 다음날 00시00분뿌터 시작입니다.  따라서 익일까지 ‘잔금일 당일에 확인한 등기부등본 상태를 다음날까지 유지해야 하며, 만약 변경 시 전주인은 연대책임을 진다.’라고 특약조항을 적어 두는 게 좋습니다.  

 

2. 근저당 설정 주의

바지사장과 비슷한 경우입니다.  잔금 치른 당일, 또는 전입신고 이전에 집주인이 근저당 대출을 설정하는 경우입니다.  따라서 잔금 치른 당일 날 빨리 전입신고, 확정일자를 받는 것은 기본입니다.  그런데 나쁜 집주인은 잔금을 치른 후, 바로 근저당 대출을 설정해 버리는 경우가 있습니다.  전입신고, 확정일자 효력은 익일이지만, 근저당 설정은 바로 효력을 발생하기에 선순위로 잡혀버립니다.  역시 특약 조항을 넣어두는 게 좋습니다. 

 

정리하면, 특약조항에 ‘잔금일 당일에 확인한 등기부등본 상태를 다음날까지 유지해야 한다.’라고 적어두는 게 좋습니다. 

 

 

3. 집주인 당사자인지 확인

집주인이 아닌데 집 주인척 하는 경우입니다. 세입자가 집 주인척 하며 계약을 하는 경우도 있습니다. 따라서 등기부등본의 주인과 계약 당사자가 동일인이지 확인해야 합니다.   또 집주인 대신 부동산에서 위임받아서 계약할 경우도 주의가 필요합니다.  

 

만약 집주인은 월세 계약을 한다고 위임했는데 부동산은 세입자와 전세계약을 하고 보증금을 꿀꺽하는 거죠.  이때 보증금은 집주인이 아닌 제삼자 계좌로 보내라고 요청합니다.   계좌 송금할 때는 꼭 집주인 통장으로 해야 합니다.  

 

 

4. 다중 계약 

다가구주택에서 많이 발생하는 경우입니다.  다가구 주택은 각 호실에 주인이 따로 있지 않는 부동산입니다. 별도 등기가 되어있지 않고, 한 건물의 주인이 각 호실을 임대하는 형태입니다.  예를 들어 301호에 전세계약을 했는데, 알고 보니 301에 나 말고 또 다른 사람이 전입해있는 경우죠.  계약할 때 임대할 호실에 세입자가 있는지 확인하면 좋은데, 집주인이 알아서 제출하지 않으면 알 방법이 없습니다.  

 

 

전입세대 열람을 하면 가능한데, 세입자가 아니면 신청할 수 없는 맹점이 있습니다.  여기서 또 하나 주의할게 주소가 조금만 틀려도 “세대주가 존재하지 않음"이라는 모호한 안내문구가 나와서 세입자를 혼란하게 했던 경우가 연초에 방송에 보도되었죠.  수정한다고 했는데 어떻게 처리되었는지 모르겠습니다.   ‘세대주가 존재하지 않음' 이 세입자가 없다는 뜻은 아닙니다.  그냥 전산 에러 표시 정도라 생각하는 게 좋습니다. 

 

아파트, 빌라 전세계약시 유의사항

 

5. 소유권이 신탁회사인 경우

등기부 등본에 소유자가 신탁회사인 경우, 집주인과 계약을 해도 무효입니다. 이때 집주인이 마치 자신의 부동산을 관리해주는 대해사처럼 ‘신탁회사'를 이야기하는 경우도 있습니다.  절대주의가 필요합니다.  신탁회사에 소유권이 있기에 계약은 신탁회사와 해야 합니다.  이해가 되지 않는 물건이라면, 확실하게 확인하기 전에는 계약을 하면 안 됩니다. 

 

정리하면,  전세계약 시 꼭 이해해야 할 5가지 부분을 정리해보았습니다.  세상에 얼마나 많은 사기수법이 있을까 싶습니다.  우선 5가지만이라도 철저히 이해하면 좋습니다.  기본을 갖추고 응용하면서 더 다양한 것을 공부하는 게 좋습니다.  도움이 되셨으면 좋겠습니다.